직전임대차계약 시점에 비거주자이고, 상생임대차계약 시점에 거주자일 때 상생임대주택 특례적용여부

직전임대차계약시 비거주자이고, 상생임대차계약 시점에 거주자일 때 상생임대주택 특례적용을 받을 수 없는 것입니다.

[회신] 귀 서면질의의 경우, 비거주자 상태에서 취득한 국내 소재 1주택을 거주자인 상태에서 양도하는 경우로서 비거주자 신분에서 직전임대차계약을 체결하고 거주자 신분으로 상생임대차계약을 체결한 경우에는 소득세법 시행령 제155의3제1항을 적용받지 않는 것입니다. 1. 사실관계 ○ 신청인은 A, B주택을 보유한 상태에서 ’22.2.10. B주택을 장기 일 반 민간임대주택으로 사업자등 록하고, ’22.2.15. 임차인 乙과 A 주택 직전임대차 계약 개시 (계약당시 비거주자) ○'23.8.15. 임차인 丙과 2년간의 상생임대차계약 임대개시하고 임 대차 계약 종료 후 A주택 양도예정 (계약당시 거주자) | 날짜 | 주요 내용 | | ① ‘73.8.7. | B단독주택 취득 | | ② ‘21.3.29 | A주택 취득 | | ③ ‘22.2.10. | B단독주택 장기일반민간임대주택 사업자등록(10년) | | ④ ‘22.2.15. | 임차인 乙과 A주택 직전임대차계약 임대개시 (계약체결당시 비거주자) | | ⑤ ‘23.8.15. | 임차인 丙과 A주택 상생임대차계약 임대개시 (계약체결당시 거주자) | | ⑥ ‘25.8.14. | 임차인 丙과의 상생임대차계약 종료 | | ⑦ ‘25.8.15.~ | A주택 양도 예정 | 2. 질의요지 ○ 직전임대차 계약시점에 비거주자, 상생임대차 계약시점에 거 주자인 경우 소득령§155의3①의 요건을 충족한 것 으로 보아 상생임대주택 특례를 적용할 수 있는지 여부 3. 관련 법령 □ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면 적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득 하 거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 □ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요 건" 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해 당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호 에 따른 조정대 상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경 우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보 유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경 우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제 5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. ⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산한다. 2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주 택 에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주 택에 대한 거주기간 및 보유기간 □ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】 ⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주 택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등 록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다] 을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1 세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조 에서 "거주주택"이라 한 다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경 우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거 주주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조제1항 에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유 기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말 한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택 " 이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기 간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우 에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날, 「영유아 보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운 영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것 2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대 보 증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다. □ 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】 ① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의 3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대 1주택으로 보는 경우를 포함 한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다. 1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조 에서 "직전 임 대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약 (이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것 2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것 3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것 ② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대 주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증 가율을 계산한다. ③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. ④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차 계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. □ 소득세법 제121조 【비거주자에 대한 과세방법】 ② 국내사업장이 있는 비거주자와 제119조제3호에 따른 국 내 원천 부동산소득이 있는 비거주자에 대해서는 제119조제 1호부터 제7호까지, 제8호의2 및 제10호부터 제12호까지의 소득(제156 조제1항 및 제156조의3부터 제156조의6까지의 규정에 따라 원천징수되는 소득은 제외한다)을 종합하여 과세하고, 제119조제8호에 따른 국내원천 퇴직소득 및 같은 조 제9호에 따른 국내 원천 부동산등양도소득이 있는 비거주자에 대해서는 거주자와 같은 방법으로 분류하여 과세한다. 다만, 제119조제9호에 따른 국내원천 부동산등양도소득이 있는 비거주자로서 대통령령으로 정하는 비거주자에게 과세할 경우에 제89조제1항제3호ㆍ제4호 및 제95조제2항 표 외의 부분 단서는 적용하지 아니한다.